COPROPIEDAD Y SOCIEDAD DE GANANCIALES: La acción de división sí es ejercitable por uno de los cónyuges cuando ya existe disolución de la sociedad de gananciales

No cabe duda de que las liquidaciones de gananciales se enredan y que si las partes no llegan a un consenso el procedimiento judicial es costoso y largo. Si a ello añadimos que el bien ganancial sea una parte indivisa de otro bien la cosa puede llegar aún más lejos, sobre todo si existen confrontación entre los copropietarios. Por tanto el problema del que quiere vender su parte (en el caso que os exponemos el ex esposo) es doble: por un lado no contamos con el consentimiento de la ex esposa; y por otro tampoco el de los otros comuneros.

La sentencia de 25 de febrero de 2011 del TS analiza precisamente el ejercicio por parte del ex esposo de la acción de división del art. 400 CC, cuya cuota es ganancial, habiendo demandado a los otros condueños, los dos hermanos del demandante y sus respectivas esposas y estando el demandante separado de su esposa la que también demanda, por tratarse de bienes gananciales.

Tanto la primera y segunda instancia desestima la demanda en base a los siguientes argumentos:

1º.- Los bienes son gananciales y la sociedad de gananciales se encuentra en liquidación.

2º.- El demandante no cuenta con el consentimiento de su ex esposa, y demandada.

3º.- No cabe invocar el art. 1.385.2º del CC, porque mientras la sociedad de gananciales no ha sido liquidada cónyuge tiene una simple cuota abstracta sobre la totalidad del conjunto patriomonial, que solo podrá recaer bienes concretos una vez se haya procedido a su liquidación y adjudicación a los esposos, exigiendo en otro caso el litisconsorcio activo necesario de ambos.

El tribunal supremo sin embargo estima la demanda, estimando el recurso y formando su argumentación jurídica en dos cuestiones:

1º.- El demandante/recurrente está legitimado para ejercer la acción de división de los bienes comunes y ello con independencia de que se haya o no liquidado la sociedad de gananciales porque el art. 400.1º del CC, no admite excepciones.

2º.- Lo único que cabe cuestionarse es si el acto divisorio es un acto dispositivo que exige la acción conjunta de ambos cónyuges (arts. 1.375 y 1.377, 1 del CC) o es una acto de defensa ejercitable por “cualquiera” de los cónyuges (Arts. 1.385,2º del CC), resolviendo al alto tribunal que se trata de un acto dispositivo con efecto extintivo de una situación jurídica anterior y modificativo del derecho de cada uno de los intervinientes, de modo que los cónyuges deben actuar conjuntamente o demandar un cónyuge al otro.


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PREFERENCIA ANTE DOBLE VENTA DE INMUEBLE: Acceso al Registro y Buena Fe

ROJI ABOGADOS Inmobiliario y Construcción

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Es un tema recurrente en nuestros Juzgados y Tribunales: qué hacer ante una doble venta. Es decir, cuando se ha vendido dos veces un mismo inmueble. Y sin ánimo de aventurarnos en qué diferencias existen entre venta de cosa ajena y doble venta (en especial por la consumación de la compraventa con entrega de precio e inmueble), el supuesto de hecho que os traemos es el de la sentencia del TS de fecha 11 de febrero de 2011, que inaplica lo dispuesto en el art. 1.473 del Código Civil (en casos de dobles ventas tiene preferencia el que primero accede al Registro de la Propiedad).

D. Arsenio vendió varias fincas en documento privado en el año 2001 a una sociedad, sin que se transmitiera la posesión. Posteriormente dicho Sr. vuelve a vender las mismas propiedades a una tercera persona, año 2002, si bien esta vez se hace en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

La primera sociedad insta demanda judicial solicitando la nulidad de la segunda compraventa, y la eficacia de la suya, además de la cancelación del asiento practicado en el Registro de la Propiedad. El TS califica dicha situación como un supuesto de doble venta, y por tanto aplicable el art. 1.473 del CC, el que daría preferencia a la segunda por haberse inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin embargo el TS considera que lo anterior no exime de la exigencia de la buena fe en el adquiriente en relación con lo dispuesto en el art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Partiendo de la base de que el 2º comprador tenía constancia, conocimiento, de que la situación registral no era correcta, y por tanto no puede alegar ignorancia respecto a que el vendedor no era su legítimo dueño, se determina dar preferencia al primer contrato, anulando la 2ª escritura pública y su inscripción.

Daños y Perjuicios por Incumplimiento Contractual: Alcance de la Indemnización

ROJI ABOGADOS – Asesoramiento para la pequeña y mediana empresa: Mercantil, Societario y Concursal

La sentencia que os comentamos analiza del alcance de la indemnización que puede recibir un acreedor o la parte que ha cumplido el contrato, buscando la relación de causalidad o nexo causal y su relación con el contrato que se ha incumplido. En este sentido no todos los daños que pueda experimentar el acreedor por incumplimiento del deudor, aun probados, son indemnizables, pues sólo lo serán aquellos en los que se cumplan determinadas exigencias jurídicas y, entre ellas, en al ámbito subjetivo, que se trate de un deudor doloso en los términos a que se refiere el artículo 1107, párrafo segundo, del Código Civil, en cuanto hace al mismo responder frente al acreedor de todos los daños y perjuicios que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación.

En el presente caso la sentencia del TS, de fecha 17 de marzo, no lo estimó así, reduciéndose la indemnización formulada por la empresa actora, a pesar de quedar acreditado el daño causado, pero considerando que los mismo quedaban fuera del ámbito del propio contrato: destino del dinero que iba hacer el comprador.

Por tanto los daños y perjuicios de los que había de responder el deudor eran, en este caso, los previstos o los que se hubieran podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que fueran consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento (artículo 1106 y 1107, párrafo primero, del Código Civil ); en suma, aquellos que estuvieran dentro de la órbita del contrato o del fin de protección de intereses amparados por el mismo.

“La actora Prolevan S.L. había interesado en la demanda una indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento contractual de las demandadas al no haber abonado en tiempo el precio pactado en la compraventa, fijando su importe en la cantidad de 890.955 euros, de los que habrían de responder por mitad ambas demandadas. Tales daños y perjuicios se derivaban, según la demandante, del hecho de que tenía comprometido aportar 1.950.000 euros del efectivo que debía percibir como parte del precio pactado el día 30 de enero de 2003 a una compañía de inversión mobiliaria gestionada por el Banco Credit Agricole Indosuez, concretamente la compañía Selegna Renta Variable Simcav S.A.; inversión que ya había realizado con la cantidad recibida el 20 de enero de 2002, de modo que esta última compañía invertiría tales aportaciones en una cartera réplica del Ibex 35 en marzo de 2003; siendo así que, según sostenía la demandante, para comprar la misma cartera réplica del Ibex 35 se necesitaba en la fecha de interposición de la demanda -28 de julio de 2004- el 45,69% más que el 31 de marzo de 2003, o sea la cantidad de 890.955 euros, que es la que reclamaba.

El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente dicha pretensión y condenó a las demandadas a satisfacer a la actora por mitad la cantidad de 815.919,31 euros, que a su vez la Audiencia Provincial rebajó a 393.070,61 euros al estimar parcialmente el recurso de apelación de las demandadas que ahora, en casación, solicitan que se les absuelva de dicha pretensión.

El motivo debe ser estimado por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1106 y 1107 del Código Civil . Es lo cierto que aunque se pruebe la existencia del daño, e incluso su relación causal con el incumplimiento por aplicación de la teoría de la causalidad adecuada o de la “conditio sine qua non”, no siempre cabe imputar el mismo a la conducta del deudor pues se habrá de tener en cuenta el fin de protección de intereses que comporta el contrato. No todos los daños que pueda experimentar el acreedor por incumplimiento del deudor, aun probados, son indemnizables, pues sólo lo serán aquellos en los que se cumplan determinadas exigencias jurídicas y, entre ellas, en al ámbito subjetivo, que se trate de un deudor doloso en los términos a que se refiere el artículo 1107, párrafo segundo, del Código Civil , en cuanto hace al mismo responder frente al acreedor de todos los daños y perjuicios que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación.

Con independencia de la amplia discusión doctrinal acerca de la distinción entre el deudor de buena y de mala fe, esta Sala ha declarado en sentencia de 10 marzo 2009 (Rec. 989/03 ) que, según reiterada jurisprudencia, no pueden imputarse objetivamente al deudor todos los daños conocidamente derivados de la obligación (artículo 1107 Código Civil ), pues para ello es exigible que la sentencia de instancia haya declarado expresamente el carácter doloso del incumplimiento, cosa que no ocurre en el caso examinado.

El carácter doloso en el incumplimiento ha de comportar no sólo la voluntad de incumplir sino también la conciencia de que tal incumplimiento no está amparado por la ley ni por el contrato, situación que no cabe predicar de la conducta de las hoy recurrentes -demandadas en el proceso- que efectivamente incumplieron su obligación, pero lo hicieron bajo la consideración de que la otra parte no cumplía adecuadamente con las obligaciones que derivaban para ella del contrato, como eran -según el sentir de las demandadas- la de garantizar la inseparabilidad de los contratos celebrados y, en consecuencia, que la compradora pudiera acceder a la propiedad de la totalidad de los terrenos que integraban la Unidad de Actuación X del Plan Parcial nº 12 del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia.

En consecuencia, los daños y perjuicios de los que había de responder el deudor eran, en este caso, los previstos o los que se hubieran podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que fueran consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento (artículo 1106 y 1107, párrafo primero, del Código Civil ); en suma, aquellos que estuvieran dentro de la órbita del contrato o del fin de protección de intereses amparados por el mismo.

A la hora de delimitar el daño indemnizable en la responsabilidad contractual, la dogmática actual acude a la doctrina del fin de protección del contrato que supuso, en sus orígenes en el Derecho alemán, aplicar al ámbito de la responsabilidad contractual la doctrina del fin de protección de la norma utilizada para la determinación de la responsabilidad extracontractual. Su formulación partía de la afirmación de que el contrato indica las obligaciones, señala qué intereses del acreedor han de ser satisfechos y explica qué consecuencias, de las producidas por el incumplimiento sobre el patrimonio del acreedor, debe reparar el deudor. El deudor no doloso que ha lesionado el interés del acreedor responde frente a él no, sin más, por todas las consecuencias imaginables de su conducta contraria al contrato, sino sólo por las pérdidas que se irroguen a los intereses del acreedor protegidos por medio del propio contrato, que son las que, además de previsibles, sean consecuencia necesaria de la falta de cumplimiento

En el caso ahora enjuiciado la consecuencia perjudicial para el acreedor no sólo estaba ausente del fin de protección del contrato, sino que además no cabe encuadrarla en el concepto de daños y perjuicios previsibles y necesariamente vinculados al incumplimiento en los términos a que se refiere el artículo 1107 del Código Civil , pues se sitúa en un ámbito que resulta absolutamente extraño al propio contrato, como es el destino que el vendedor iba a dar al precio recibido, por lo que el motivo debe ser estimado y, en consecuencia, debe ser acogido en parte el recurso de casación. …”

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El Desahucio en Vivienda de Protección Oficial es Nulo cuando la renta que se abona es superior a la fijada legalmente

ROJI ABOGADOS Inmobiliario Construcción Urbanismo

El tribunal supremo ha declarado en Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de marzo no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra sentencia estimatoria de la Audiencia Provincial de Madrid, sobre solicitud de desahucio de vivienda de protección oficial por falta de pago de parte de la renta, que estimaba la demanda de desahucio interpuesta por el propietario al no abonar el inquilino la renta estipulada de 660 euros, sino tan sólo 450 €.

La base de ello está en que el Supremo rechaza que el propietario de la vivienda de protección oficial (VPO) pueda desahuciar al arrendatario por el impago de la renta pactada, cuando ésta sea superior al máximo fijado legalmente para esta clase de inmuebles. La Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) considera nulos los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa administrativa aplicable.

La Sala declara que no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula, y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial. No se puede concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación

COMPRAVENTA: Apropiación Indebida del Promotor

ROJI ABOGADOS – Abogado especializado en Inmobilario Urbanismo construcción

Con la actual crisis son innumerables los casos en que bien el comprador se echa atrás por no poder continuar con la operación de compraventa, o bien el promotor tiene problemas financieros con la promoción. En este último caso podemos diferenciar lo que propiamente son problemas económicos, al hecho de que el promotor haya destinado las cantidades abonadas por el comprador a fines no estrictamente vinculadas a la promoción.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de febrero del 2011, analiza precisamente dicho supuesto en relación con el artículo 252 del Código Penal por apropiación indebida de cantidades de dinero por el promotor en el caso de una compraventa de pisos.

La Audiencia consideró que el hecho imputado al acusado no era típico, porque el contrato de compraventa no genera un título que obliga a entregar o devolver, equivalente a los que menciona el art. 252 CP.

El supremo indica que en el supuesto en cuestión el promotor adquiere una obligación de dar a las sumas recibidas un determinado destino y el incumplimiento de esta obligación se subsume bajo la alternativa típica de la desviación de dinero prevista en el art. 252 CP.

Si embargo, la Sala del Supremo indica que en este caso no hubo engañado, ni siquiera por omisión, sobre los gastos necesarios para llevar a cabo la obra. Los gastos reseñados en la sentencia recurrida eran, en principio, necesarios para llevar a cabo el contrato y la entrega de los inmuebles y, en consecuencia, no pueden ser considerados una desviación de dinero recibido con una determinada finalidad. Bajo estas condiciones no es posible establecer que el acusado haya desviado los dineros recibidos para ser aplicados a la obra.

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PROPIEDAD HORIZONTAL: Alteración Elementos Comunes – Legitimación

ROJI ABOGADOS Inmobiliario Construcción Urbanismo

Os mencionado la reciente sentencia de AP Alicante (Sección 9ª), sentencia núm. 444/2010 de 8 noviembre, que cambia el criterio seguido por el TS, de fecha 30 de diciembre de 2009, que contemplaba la legitimación de cualquier comunero para actuar en defensa de los intereses de la comunidad, en el presente caso la colocación de un toldo sobre elemento común.

Indica la señalada sentencia que antes de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, no existían dudas respecto de la posibilidad de que cualquier comunero pudiera defender los intereses generales, lo que ha constituido el criterio uniforme de la doctrina jurisprudencial. En la actualidad, está en vigor el artículo 7.6 de la citada ley procesal que sólo permite comparecer juicio a quien la ley conceda representación, por lo que la aplicación literal de la norma nos llevaría exclusivamente a admitir la representación legal del Presidente, o en su caso del Vicepresidente que le sustituye. El artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , respecto a la comparecencia en juicio y representación, dispone que “las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior, comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades”; y el artículo 6.1.5º de este ordenamiento establece que podrán ser parte en los juicios ante los tribunales civiles, “las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte”.

Sentado lo anterior, el artículo 13.3. de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que, “El Presidente ostentará la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten”. Así pues, la defensa de los elementos comunes, y los patios interiores es claro que tienen dicho carácter, (artículo 396 del Código Civil ), y la demanda de un comunero que presuntamente vulnera el derecho comunitario, solo corresponde al Presidente y previa la autorización de la Junta de propietarios, en su caso, por lo que en consecuencia, y siguiendo la nueva doctrina Jurisprudencial antes indicada debemos estimar de oficio la falta de legitimación activa de la parte demandante, y estimar el recurso, revocando la sentencias dictada en el sentido de absolver en la instancia a la parte demandada, sin entrar a conocer del fondo del asunto.

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NULIDAD CONTRACTUAL DE PLENO DERECHO POR VICIOS DEL CONSENTIMIENTO: DOLO

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Por el Abogado de Málaga, Francisco Javier Roji Fernández (ROJI ABOGADOS) se interpuso demanda ante los Juzgados de Torremolinos solicitando la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa de una parcela que habían suscrito las partes, por existir un vicio del consentimiento, en concreto, se denunciaba la existencia de dolo por parte de los vendedores de la parcela, por silenciar las limitaciones urbanísticas que tenía el objeto de la venta.

Como pronunciamiento inherente a la declaración de nulidad, se solicitaba la devolución de las prestaciones, así como la condena al pago de todos los gastos derivados de la compraventa, como son los gastos de otorgamiento, constitución de hipoteca, gastos de cancelación de hipoteca, intereses abonados, devolución de los pagos de IBI y comunidad de propietarios, etc.

El Juzgado de Torremolinos dictó sentencia declarando la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa en su día suscrito, por haber quedado acreditado la existencia del vicio del consentimiento. Así la Juzgadora comienza analizando si de la prueba practicada quedaba acreditado por un lado, el comportamiento malicioso de los vendedores, y si aquél tenía la entidad suficiente para inducir a error excusable a los compradores.

En este sentido, aunque señala expresamente la sentencia que era evidente que la parcela la cruzaban dos líneas eléctricas y que cualquier persona a simple vista podía percatarse de dicha circunstancia, ello no suponía sin más que la edificabilidad de la finca quedara afectada, y teniendo en cuenta que ni de la escritura, ni del Registro de la Propiedad se mencionaba carga alguna, existía un apariencia de legalidad que hace no exigir mayor diligencia que la que tuvieron los compradores.

Acreditado el requisito de inexcusabilidad, quedaba por analizar si existió dolo por parte de los vendedores. La Juzgadora, también entendió acreditado dicho extremo de la prueba practicada, al silenciar los vendedores a los compradores que la parcela no era edificable y las limitaciones que suponían las líneas eléctricas que la cruzaban, dado el pleno conocimiento que de ello que tenían los vendedores al ser informado de dicha circunstancia en múltiples ocasiones por la empresa suministradora y propietaria de las líneas eléctricas. Por tanto, no cumplieron con su deber contractual de informar a los compradores de las limitaciones urbanísticas antes indicadas lo que contravenía las reglas de la buena fe negocial.

Por otro lado, las limitaciones urbanísticas derivadas de la existencia de las líneas eléctricas afectaba de manera esencial al objeto del contrato.

Los demandados apelaron ante la Audiencia provincial de Málaga aduciendo en esencia dos cuestiones. Una, la falta de competencia de los peritos de los compradores; y otra, la normativa señalada por aquéllos, que según los vendedores no era aplicable. Sin embargo, el recurso fue desestimado en su integridad, confirmando la sentencia de instancia tal y como dice la Sala por los propios fundamentos plasmados por la Juzgadora de instancia, sin que se haga necesario al repetición por la Sala de los mismo en la sentencia.

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VICIOS DE LA CONSTRUCCIÓN: Reparación o Indemnización

ROJI ABOGADOS – INMOBILIARIO URBANISMO CONSTRUCCIÓN

La sentencia que os comentamos plantea la disyuntiva de qué hacer un vicio constructivo, ante la negativa de la empresa promotora: pedir la reparación judicialmente o proceder a su reparación y reclamar los daños y perjuicios causados.

En dicho sentido el TS, en sentencia de fecha 22 de diciembre de 2010, ante la reclamación efectuada por la demandante, en la que pedía la reparación de unos defectos constructivos (problemas de humedades en el interior y exterior de la vivienda) así como la declaración de propiedad sobre un trozo de terreno, viene a proclamar que ante el incumplimiento o cumplimiento defectuoso de un contrato de obra, ello da derecho a quien lo contrató a pedir la reparación “in natura” o a pedir la correspondiente indemnización en su lugar.

Para ello, lo que sí exige el tribunal es que el demandado haya incumplido su obligación voluntariamente. De paso también se condenó a la Promotora a la devolución de los metros cuadrados ocupados en el jardín, ya que se consideraba plenamente justificado el derecho de propiedad sobre la zona cuya dominio se interesaba.

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OPCION DE COMPRA: Defecto de Técnica Casacional

ROJI ABOGADOS – Abogado Inmobiliarios – Urbanismo – Construcción En Málaga Marbella Antequera Vélez-Malaga Torremolinos

Desde la entrad en vigor de la Ley 1/2000, Ley de Enjuiciamiento Civil, el recurso de casación se ha visto limitado en varios aspectos: cuantía, derechos fundamentales e interés casacional (arts. 477 y ss de la LEC).

Ello hace que el recurso de casación no haga asumir a la Sala del Supremo la función interpretativa de los contratos ni de revisión de los órganos de instancia, función atribuida a los mismos, salvo que lo realizado sea ilógico, arbitrario, irrazonable o contrario a un precepto.

En virtud de lo anterior la Sentencia de 17/12/2010, viene a desestimar el recurso interpuesto por los actores, quienes solicitaban se declarara tener por ejercido un derecho de opción de compra. Sus pretensiones fueron desestimadas en ambas instancias al entenderse que no eran titulares del derecho.

Como fundamente de dicho rechazo el TS toma como base el hecho de que en el pertinente recurso no se citara qué norma se entendía infringida, y por tanto adolecía de un defecto de técnica casacional, haciendo supuesto de la cuestión y por esta razón era merecedor de su desestimación. A ello hay que añadir que se citaban preceptos de contenido heteregéneo (1.451, 1.261 y 1.124 CC) de difícil infracción por la sentencia recurrida.

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ARRENDAMIENTOS: Desahucio Local – Daños en las Instalaciones

ROJI ABOGADOS – INMOBILIARIO URBANISMO CONSTRUCCIÓN

Desgraciadamente no son pocas las ocasiones en las que al finalizar un arrendamiento, sobre todo en los de local de negocio donde se ha venido realizado alguna actividad empresarial, el arrendatario “retira” las instalaciones que en él había ubicadas, a pesar de que se habían integrado al local y expresamente el contrato de arrendamiento estipulaba que quedaban en beneficio de la propiedad. El problema de cara a un ulterior procedimiento: quién ha de acreditar el estado del local, y si los elementos instados quedan en beneficio de la propiedad.

La sentencia de la AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 648/2010, de 4 de octubre, Recurso 3507/2008, precisamente toma como origen la demanda interpuesta por el propietarios en la que se reclama el pago de la cantidad por las rentas devengadas y adeudadas hasta la recuperación de la posesión del local por parte de los arrendadores y por las deficiencias y daños que presenta el local tras haber sido desalojado por la arrendataria demandada.

El debate se limita en esta alzada a determinar la procedencia o no de la condena al pago de los gastos de reparación por los desperfectos que, se alega por la parte demandante, fueron causados por la demandada en el local arrendado. En relación con esta cuestión corresponde a la arrendataria acreditar el buen estado del local en el momento de entrega de llaves ante su afirmación de que los daños pudieron ser ocasionados por cualquier persona, ya que consta en las actuaciones que se hizo entrega material a la parte actora de las llaves que habían sido depositadas en el Juzgado y acta notarial de presencia en la que, a instancia de los arrendadores dueños del local, se procedió por la fedataria a comprobar y hacer constar que las fotografías tomadas en dicho acto a su presencia y que se adjuntaron al acta notarial se correspondían con el estado del local en dicho instante. Dicho estado se correspondía asimismo con el reflejado en el informe elaborado por el Ingeniero Técnico Industrial, el cual procedió a valorar el importe de los daños que observó. Ciertamente entre el dictado de la providencia acordando hacer entrega de las llaves y el acta notarial transcurrieron unas dos semanas, pero no cabe deducir como apunta en su recurso la parte demandada que durante dicho período cualquier persona pudo entrar en el local y ocasionar los daños que el mismo presenta, ya que no existe indicio o prueba alguna de tal aserto.

El buen estado del local al devolver las llaves era fácilmente acreditable para la arrendataria mediante acta notarial, documento suscrito por los arrendadores tras la entrega de las llaves y examinar el local al recuperar la posesión del mismo, documental fotográfica, declaración de testigos u otro medio de prueba.

Por otro lado en el contrato de arrendamiento se indicó que el local presentaba un estado correcto, reconociéndose este hecho por la parte arrendataria, la cual se comprometió a hacerse cargo de las obras e instalaciones necesarias para el uso a que se destinaría, tal y como expresamente se indicó en la cláusula séptima del contrato. El art. 1562 Cc dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

En la cláusula decimotercera y en el exponendo segundo del contrato se reseña expresamente que las obras que la arrendataria lleve a cabo en el local quedarán en beneficio del inmueble y sin derecho de reintegro.

Por lo tanto debemos concluir que todas las obras realizadas en la adaptación del local quedaban en beneficio del mismo una vez finalizado el arriendo, por lo que al pretender la arrendataria retirar elementos que habían sido instalados y que no eran fácilmente desmontables ocasionó daños directos en el local, que son los reflejados en los ya citados acta notarial e informe pericial aportados con el escrito de demanda y que deben ser objeto de indemnización.

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Diario SUR

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